Sermaye Piyasası Kurulundan: SERMAYE
PİYASASINDA ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
HAKKINDA TEBLİĞDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA
DAİR TEBLİĞ (SERİ:
VIII, No: 48) MADDE
1 – (1) 6/3/2006 tarihli ve 26100
sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: VIII, No: 45 sayılı Sermaye
Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğin 1 nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartları
Kılavuz Notu, No.3’e Tebliğ ekinde yer alan metin kısmı eklenmiştir. MADDE
2 – (1) Bu Tebliğ yayımı tarihinde
yürürlüğe girer. MADDE
3 – (1) Bu Tebliğ hükümlerini
Sermaye Piyasası Kurulu yürütür. Uluslararası
Değerleme Kılavuz Notu, No.3 Fabrika
(Tesis) ve Ekipman Değerlemesi 1.0
Giriş 1.1. Fabrika ve ekipman, maddi
varlıkların genel bir sınıfını teşkil eder. Uluslararası Değerleme Uygulaması
1 (UDU 1), finansal raporlama amacına yönelik
değerlemenin şartlarını ele alır. Bu Kılavuz Notu, Uluslararası Değerleme
Standartlarının fabrika ve ekipman varlıklarına uygulanmasına yardımcı olmak
amacıyla ek bilgiler sağlamaktadır. 1.2. Fabrika ve ekipmanlar, onları
diğer çoğu gayrimenkul türlerinden ayıran ve
değerlerinin tespitinde kullanılacak değerleme yaklaşımı ile değerlemenin
raporlanmasını etkileyen bazı karakteristik özelliklere sahiptir. Fabrika ve
ekipmanlar, tipik olarak, taşınabilme veya başka bir yerde yeniden
kurulabilme özelliğine sahiptirler ve genelde gayrimenkule
kıyasla daha hızlı yıpranmaya tabidirler. Değer, bir fabrika veya ekipman
kaleminin bir işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla birlikte mi yoksa
ayrı bir varlık olarak mı değerlemeye tabi tutulduğuna ya
da bulunduğu yere bağlı bir kalem olarak mı yoksa taşınabilir bir unsur
olarak mı değerlendirildiğine bağlı olarak önemli ölçüde değişecektir. 2.0 Kapsam 2.1. Bu Kılavuz Notu,
Standartlarda tanımlanan yaklaşım, ilke ve temellerin fabrika ve ekipman
değerlemesine uygulanması ile ilgilidir. Aşağıda belirtilen Kılavuz Notları
da fabrika ve ekipman değerlemesi ile ilgili olabilir: GN 4, Maddi Olmayan Varlıkların
Değerlemesi GN 5, Kişisel Mülkiyetin
Değerlemesi GN 6, Şirket Değerlemesi GN 7, Tehlikeli ve Zehirli
Maddelerin Değerlemede Dikkate Alınması GN 8, Finansal
Raporlama İçin Maliyet Yaklaşımı 2.2. Bu Kılavuz Notu hem özel sektör hem de kamu sektörü
kuruluşlarının fabrika ve ekipman varlıklarının değerlemesinde geçerlidir. 3.0 Tanımlar Uluslararası Değerleme
Standartları Tanımları 3.1. Fabrika ve Ekipman. (a) kuruluşun hizmet ya da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer
şahıslara kiralamak amacıyla yahut idari amaçlarla elinde bulundurduğu; ve (b) belirli bir süre kullanılması
beklenen, gayrimenkul
dışındaki maddi varlıklar. Tesis ve ekipman kategorileri
şunlardır: Fabrika. Diğerleriyle ayrılmaz
bir biçimde bağlantılı olan, özel nitelikli binaları, makineleri ve ekipmanı
da kapsayabilen varlıklar. Makine. Tek tek
makineler veya bir makine topluluğu. Bir makine, bir kuruluşun işleyişiyle
ilgili belirli bir süreçte kullanılan bir araçtır. Ekipman. İşletme veya kuruluşun
işleyişine yardım etmesi için kullanılan diğer varlıklar. 3.2. Pazar Değeri. Bir mülkün
uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla
istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların
herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve
iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme
tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır. Uluslararası Finansal
Raporlama Standartları Tanımları 3.3. Mülk, Fabrika ve Ekipman
(Maddi Duran Varlıklar). (a) hizmet ya
da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla
veya idari amaçlarla elde bulundurulan; ve (b) birden fazla (muhasebe)
dönem(in) de kullanılması beklenen (UMS 16, paragraf 6). maddi varlıklar. 3.4. Makul Değer. Bilgili ve
istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar
altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı ifade eder (UMS 16, paragraf
6). 3.5. Finansal
Kiralama. Bir varlığın mülkiyetine ait tüm risk ve hakları devreden bir
kiralama işlemi. Mülkiyet hakkı sonunda devredilebilir veya edilmeyebilir
(UMS 17, paragraf 4). 3.6. Operasyonel
Kiralama. Finansal kiralama dışında bir kiralama
(UMS 17, paragraf 4). 4.0
Muhasebe Standartlarıyla İlişki 4.1. Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarına (UFRS) göre, Maddi
Duran Varlıklar bir işletmenin bilançosuna ya
maliyet eksi amortisman eksi değer düşüklüğü üzerinden ya
da yeniden değerleme tarihi itibariyle makul değer eksi amortisman eksi değer
düşüklüğü üzerinden dahil edilebilir (UMS 16, paragraflar 29, 30 ve 31).
Fabrika ve ekipman kalemlerinin makul değeri, genelde değerleme ile saptanan
pazar değeridir (UMS 16, paragraf 32). Diğer sabit varlıklarla birlikte
fabrika ve ekipmanlar; UMS 2, Stoklar; UMS 17, Kiralama İşlemleri; UMS 36,
Varlıklarda Değer Düşüklüğü; UFRS 3, İşletme Birleşmeleri ve UFRS 5, Satış
Amaçlı Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler de dahil olmak
üzere diğer UFRS’lere tabi olabilir. 4.2. Uluslararası Değerleme
Uygulaması (UDU) 1, Finansal Raporlama İçin
Değerleme, yukarıda atıfta bulunulan çeşitli UFRS’lere
göre değerleme ve değerlemenin raporlanmasına ilişkin gereklilikleri
belirlemektedir. 4.3. Finansal
raporlara dahil edilecek olan fabrika ve ekipman değerlemeleri için geçerli
olan yaklaşım ve varsayımlar, başka bir amaç için uygun olanlardan farklı
olabilir. Eğer aynı raporda farklı amaçlara yönelik değerler bildiriliyorsa,
net bir ayrım yapılmalıdır. Farklı UFRS’lere göre
farklı değerleme varsayımları uygun olabilir; bu yüzden de Değerleme
Uzmanının ilgili standardın temel şartlarına aşina olması ve değerleme
çalışmalarına devam etmeden önce uygun varsayımları müşteriyle tartışması
önemlidir. 5.0
Kılavuz 5.1. Fabrika ve ekipman
değerlemeleri, aşağıdaki yaklaşımlardan herhangi birini kullanarak
yapılabilir: 5.1.1. emsal karşılaştırma yaklaşımı. 5.1.2. maliyet yaklaşımı
(amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti) (bakınız: GN 8); ve 5.1.3. gelir indirgeme yaklaşımı. 5.2. UFRS’lere
uyum dahil pek çok amaç açısından, en uygun değer yaklaşımı Pazar Değeridir.
Ancak Pazar Değeri, basitçe, bilgili ve istekli taraflar arasında, piyasa
koşullarında ve muvazaasız bir işlemde alım satımın gerçekleştiğini varsayar;
belirli bir varlığın, hangi koşullar
içerisinde satışa sunulduğu ya da değerleme
üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecek diğer koşullar hakkında sessiz
kalır. Bu nedenle, Değerleme Uzmanı, fabrika ve ekipman değerlemesi
gerçekleştirirken, varlığın yapısına ve değerleme amacına uygun ek
varsayımları da dikkate almalıdır. Bu varsayımlar, fabrika ve ekipmanın
halihazırda kullanıldığı işletmenin durumu ya da
ayrı ayrı kalemler itibariyle varlıkların diğer
varlıklarla ne dereceye kadar entegre olduğu gibi hususları içerebilir.
Farklı koşullarda ya da farklı değerleme amaçları
için uygun olabilecek varsayımların örnekleri şunlardır: 5.2.1. fabrika ve ekipmanın bir
bütün olarak, yerinde ve faaliyetlerini sürdürmekte olan işletmenin bir
parçası olarak değerlemesi; 5.2.2. fabrika ve ekipmanın
yerinde fakat işletmenin kapalı olduğu varsayılarak değerlemesi; ya da 5.2.3. fabrika ve ekipmanın
mevcut yerlerinden kaldırılacağı düşünülerek bağımsız kalemler halinde
değerlemesi. Faaliyetlerini sürdürmekte olan
işletme varsayımının kamu sektöründeki varlıklar için karşılığı; kamu sektörü
varlıklarının ilgili kamu mal ve hizmetlerinin tedariğinde
kullanılmaya devam edilecekleri kabulüdür. 5.3. Yukarıdaki varsayımlar
listesi sınırlayıcı değildir. Çoğu fabrika ve ekipmanın farklı yapıları ve
taşınabilir oluşları göz önüne alındığında, Pazar Değerinin bulunmasında,
varlığın piyasaya sunulduğu durum ve koşulları tanımlayacak uygun nitelikli
varsayımlara ihtiyaç olacaktır. Bu varsayımlar, müşteriyle tartışılmalı ve
rapora dahil edilmelidir. Raporda birden fazla varsayım setine yer vermek ve
her varsayım için ayrı ayrı sonuçları raporlamak
uygun olabilir; örnek olarak, işletmenin kapatılması veya faaliyetlerin
durdurulmasının kesin olmadığı hallerde, bu durumların Pazar Değeri
üzerindeki etkisini ayrıca göstermek gerekebilir. 5.4. Fabrika veya ekipmanın Pazar
Değerini etkileyebilecek diğer faktörler arasında şunlar da bulunmaktadır: 5.4.1. fabrika ve ekipmanın
yerinde değerlemeye tabi tutulduğu hallerde, montaj ve hizmete sokma
maliyetleri; 5.4.2. taşınacağı durumlarda
yapılan değerlemelerde, hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma sonrasında
muhtemel yeniden hizmete sokma giderleri için ayrılan karşılıklar ve hangi
tarafın bu maliyetleri karşılayacağı. Bazı hallerde, bu maliyetler önemli
olabilir; bu nedenle, Değerleme Uzmanı, müşteriyle bunların nasıl
yansıtılması ve hangi varsayım(lar)ın uygulanması gerektiği konusunda fikir birliğine
varmalıdır. 5.5. Kısıtlı hammadde kaynakları,
binaların sınırlı ömürleri, fabrikanın içinde bulunduğu arsa ve binalara
ilişkin sınırlı süreli kullanım hakları, yasal kısıtlamalar ve çevre
düzenlemeleri gibi faktörler de fabrika ve ekipmanın değeri üzerinde önemli
etkilere sahip olabilirler. Bu faktörlerin, Değerleme Uzmanı tarafından göz
önüne alınması ve gerekli varsayımların uygulanması gerekecektir. 5.6. Belli bir binaya hizmet
sağlayan bazı fabrika ve ekipmanlar, gayrimenkule
dayalı hakların devrinde doğal olarak alım satıma dahil edilecektir. Buna
örnek, elektrik, gaz, ısıtma, soğutma veya havalandırma tesisleri ile asansör
gibi ekipmanlardır. Her ne kadar bu kalemlerin değeri genelde gayrimenkule dayalı hakların değeri içinde yer alsa da,
amortisman muhasebesi gibi çeşitli amaçlar için, bu kalemleri ayrı ayrı değerlemek gerekebilir. Bu durumda Değerleme Uzmanı,
bu kalemlerin ayrıca değerleme ve kullanıma tabi tutulmasının gayrimenkule
dayalı hakların değerini etkileyeceğini açıkça belirtmelidir. Aynı yerdeki
gayrimenkul varlıkları ile fabrika ve ekipman varlıklarının değerlemesi için
farklı Değerleme Uzmanları görevlendirildiğinde, gözden kaçırma veya mükerrer
sayımların engellenmesi için Değerleme Uzmanları arasında dikkatli bir
işbirliği gereklidir. 5.7. Maddi olmayan varlıklar,
fabrika ve ekipman tanımının dışında yer alırlar. Ancak, maddi olmayan
varlıkların fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde bazı etkileri olabilir;
örneğin, model ve kalıpların değeri genelde fikri mülkiyet haklarıyla
ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Bu gibi durumlarda Değerleme Uzmanı, bir
değerlemeyi raporlamadan önce, söz konusu maddi olmayan varlıklara ilişkin
olarak hangi varsayımların uygun olduğunu belirlemelidir. İşletim yazılımı,
teknik veriler, üretim kayıtları ve patentler, alım satıma dahil edilip
edilmediklerine bağlı olarak, fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde
etkileri olabilecek maddi olmayan varlıklara örnektir. 5.8. Fabrika ve ekipmanlar, finansal kiralama gibi bir finansal
sözleşmeye tabi olabilirler. Bu durumda, söz konusu varlık, borç verene ya da kiralayana sözleşme çerçevesinde belirlenen belli
bir meblağ ödenmeden satılamaz. Bu
meblağ, varlığın ipoteksiz değerinin üzerinde veya altında olabilir. Bu tür
sözleşmelere tabi fabrika ve ekipman kalemleri, üzerinde ipotek bulunmayan
varlık kalemlerinden ayrı olarak tanımlanmalı ve değerleri de ayrı
raporlanmalıdır. Operasyonel kiralamaya tabi olan ya da üçüncü şahısların malı olan varlık kalemleri,
mülkiyet hakları kiracıya devredilmediğinden genel olarak hariç bırakılır. Finansal ve operasyonel
kiralamalar konusunda bilgiler, UDU 1, Ek A’da yer
almaktadır. 5.9. Pazar Değeri kavramı, özel
anlaşma, ihale, açık artırma vs. gibi herhangi bir özel satış yöntemini dile
getirmez. UDES 1’deki kavramsal çerçeve, Pazar Değerinin en uygun biçimde
pazarlama yapıldıktan sonra yapılan bir satış varsaydığını açıkça ortaya
koyar. Bu tanım zımnen, satış yönteminin, varlık veya belirli bir varlık
grubu için, belirli koşullar altında en yüksek değeri ortaya çıkaracak yöntem
olduğunu belirtir. İstekli ve bilgili bir satıcı, fiyatı en üst düzeye
çıkarmayacak bir satış yöntemini gönüllü olarak seçmeyecektir. Ancak, eğer
alım satım, satıcıyı elden çıkarmada en uygun metodu seçmekten alıkoyan
koşullar altında gerçekleşiyorsa, satıcının üzerindeki kısıtlamalar o anda
piyasadaki tüm satışlar için geçerli kısıtlamalar olmadığı takdirde öngörülen
değer Pazar Değeri olamaz. Bir satıcı veya varlığa özgü belli bir kısıtlama,
söz konusu kısıtlamaya tabi olarak satma gereğiyle birleştiğinde, ortaya
zorunlu satış durumu çıkabilir. 5.10. Fabrika ve ekipman
varlıklarının zorunlu satış koşullarına tabi olması, gayrimenkullere
kıyasla daha fazla ortaya çıkan bir durumdur. Örnek olarak, bazen varlıkların
uygun pazarlamayı engelleyen bir zaman aralığında elden çıkarılması gerekir;
çünkü varlıkların o andaki sahibi, ilgili arsa veya binayı boşaltmak ya da teslim etmek zorundadır. Böyle bir durumun ortaya
çıkması veya çıkabileceğinin öngörülmesi halinde, Değerleme Uzmanının,
umulabilecek ya da kabul edilmesi gereken fiyat
konusunda tavsiyelerde bulunması uygun olabilir; ancak bunu yapmadan önce,
anılan kısıtlamanın yapısını tam olarak belirlemesi ve satıcının belirlenen
zaman aralığında varlıkları elden çıkaramamasının sonuçlarını da anlaması
gerekir. Örneğin, varlıklar üzerindeki haklar kaybedilebilir nitelikte
olabilir veya mal sahibi belirli mali cezai şartlara tabi olabilir.. Bunun
yanında satışa alternatif diğer seçenekleri de göz önünde bulundurmak gerekebilir;
örneğin, kalemleri elden çıkarmak üzere başka bir mekana taşımanın pratik
olup olmayacağı ve bunun maliyeti gibi. Değerleme Uzmanı, mevcut veya
muhtemel koşullar hakkında yeterli bilgiye sahip olmadan anlamlı tavsiyelerde
bulunamaz; çünkü bu durumda gerçekleşecek bir alım satım Pazar Değeri
tanımının dışında kalacaktır. Zorunlu satış koşulları altında gerçekleşecek
alım satımlara ilişkin varsayımların, dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi
ve açıklıkla belirtilmesi gerekir. 6.0
Yürürlük Tarihi 6.1. Bu Uluslararası Değerleme
Kılavuz Notu, 1 Ocak 2006 tarihinde yürürlüğe girmiştir. |
||||||