|
Bayındırlık ve İskân
Bakanlığından:
TOPLU
YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI
TESİSİNE
DAİR YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç,
Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE
1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı;
toplu yapılarda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisinde istenilecek
belgeleri ve tapuda yapılacak işlemlerin usûl ve
esaslarını belirlemektir.
Kapsam
MADDE
2 – (1) Bu Yönetmelik hükümleri,
belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında uygulama
imar plânı ve parselasyon plânı bulunan alanlarda yapı ruhsatı eki mimarî
projenin onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak olan toplu
yapılar hakkında uygulanır.
Dayanak
MADDE
3 – (1) Bu Yönetmelik, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun
68 inci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE
4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Anagayrimenkul:
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününü,
b) Arsa payı: Arsanın, Kanunda
yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
paylarını,
c) Bağımsız bölüm: Anagayrimenkulun ayrı ayrı ve
başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kanun hükümlerine göre bağımsız
mülkiyete konu olan bölümlerini,
ç) Eklenti: Bir bağımsız
bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan
yerleri,
d) İdare: Parsel veya
parsellerin bulunduğu alana göre ilgili kanunlarında yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesi düzenlemeye ve ruhsat eki projeleri onaylamaya
yetkilendirilen belediyeler, il özel idaresi ve diğer kamu kuruluşlarını,
e) Kanun: 23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu,
f) Kat irtifakı: Bir arsa
üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta
olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki
veya ortak malikleri tarafından Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak
hakkını,
g) Kat mülkiyeti: Bağımsız
bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkını,
ğ) Kat plânı: Mimarî projede,
yapının her bir katının kullanımını, niteliğini, konumunu, ortak yerlerini,
alanlarını ve üzerinde bulunan bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine esas
numaralarını gösteren plânı,
h) Mimarî
proje: Anagayrimenkulde, yapının veya yapıların
ruhsat eki projesine uygun, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız
bölümlerin konumu ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı
arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça ve her
bağımsız bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek
suretiyle kat plânları ayrı ayrı gösterilen,
proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan idarece onaylı projeyi,
ı) Ortak yerler: Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp,
korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri,
i) Toplu yapı: Bir veya
uygulama imar plânında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı
yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak
kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi
bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı,
j) Vaziyet plânı: Toplu
yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler,
bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya
parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak onaylı imar plânı
hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış, mimarî projede
yer alan yerleşim plânını,
k)Yapı kullanma izin belgesi:
Yapının tamamının tamamlanmış ve kullanılabilir olması durumunda belediye,
il özel idaresi ve yetkili diğer idarelerce verilmiş izin belgesini,
l) Yönetim plânı: Toplu yapı
kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan, yönetim tarzını,
kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve
yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir tek yönetim plânını,
ifade
eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Kat
Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması
Kat
mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları
MADDE
5 – (1) Kat irtifakı ve kat
mülkiyeti kurulabilmesi için onaylı ve geçerli olan yapı ruhsatı bulunması gerekir. Kat mülkiyeti tesisinde ayrıca, yapı
kullanma izin belgesi aranır.
(2) Toplu yapı kapsamındaki
imar parsellerinin herbirinde, toplu yapı
bulunması hâlinde, her imar parseli kat irtifakı ve kat mülkiyetinin
tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu
yapı, birden fazla imar parseli üzerinde yer alıyor ise, münferit parseller
üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi
kurulamaz. Bu durumda kat mülkiyetine geçilirken toplu yapının yer aldığı
bütün parseller bir bütün olarak işlem görür.
(3) Toplu yapı kapsamındaki,
bir veya birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapıların tamamlanması
hâlinde, bu yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
(4) Mimarî projelerin vaziyet
plânında aralarında sınır ve komşuluk ilişkisi bulunmayan ve buna bağlı
olarak toplu yapı ilişkisi kurulmamış imar parselleri üzerinde toplu yapı
ilişkisi sebebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi ve buna bağlı
yönetim plânı işletilmesi talepleri karşılanmaz.
(5) Birden fazla imar parselini
kapsayan toplu yapı uygulamaları imar plânında belirlenen alanlarda
yapılır. Uygulama imar plânı ve parselasyon plânı değişikliklerinde, toplu
yapı sisteminin bütünlüğünün muhafazası gözetilir. Uygulama imar plânında
birden çok imar parseli üzerinde belirlenen toplu yapı alanında, kamuya ait
alanlar arsa ve arazi düzenlemesi yapılarak kamu eline geçtikten sonra
uygulama yapılır.
Kat
mülkiyetinin kurulması
MADDE
6 – (1) Kat mülkiyeti kurulması
için, toplu yapı kapsamındaki yapıların ve bu yapılara hizmet veren alt yapı
tesisleri, ortak kullanım yerleri, ve sosyal
tesislerin tamamlanması ve gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerinin,
aşağıda sayılan belgeler ile birlikte anagayrimenkulün
kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda tapu idaresine müracaatta bulunmaları
gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapıların onaylı yapı ruhsatı eki
mimarî projesine uygun olarak, yapıların konumları, ortak nitelikteki
yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı
kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, imar
plânı hükümlerine ve parselasyon plânlarına uygun olarak hazırlanmış
vaziyet plânı, yapıların dış cepheler ve iç taksimatı, bağımsız bölüm,
eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konumu ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerlerleri ile oranlı arsa payları ve
bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek ve her bağımsız
bölümün birden başlayıp sıra ile giden numarası da belirtilmek suretiyle,
proje müellifi mimar tarafından yapılan ve gayrimenkulün maliki veya ortak
malikleri tarafından imzalanan idarece onaylanan mimarî proje.
b) Toplu yapıya ait yapı
kullanma izin belgeleri.
c) Toplu yapı kapsamındaki yapı
ve yerlerin tamamı için hazırlanmış bir tek yönetim plânı.
ç) Her bağımsız bölümün arsa
payını, nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını ve var
ise eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış olan, ruhsat düzenlemeye
yetkili idarece onaylanan ve noterce tasdik edilen liste.
Kat
irtifakının kurulması
MADDE 7 – (1) Toplu yapı
kapsamında olup, henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir imar
parseli üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu kütüğüne tescil edilmesi
için, o imar parselinin malikinin veya ortak maliklerinin, 6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasının (a) bendine uygun
vaziyet plânını da ihtiva eden mimarî proje, (c) bendindeki yönetim plânı,
(ç) bendindeki liste ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu idaresine müracaatta
bulunması gerekir.
(2) Tamamlanan yapılara
ilişkin kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi maksadıyla yapılacak
tescil, gayrimenkulün malikinin veya ortak maliklerince talepte bulunulması
üzerine; kat irtifakının tesciline ilişkin resmî senete,
6 ncı maddenin (1) numaralı fıkrasında sayılan
belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız
bölümlerinin, evvelce verilmiş olan mimari projeye ve vaziyet plâna
uygunluğunun idarece tasdik edilmesine istinaden yapılır.
Sözleşme
ve Tescil
MADDE 8 – (1) Tapu memuru, kat
mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması için talepte bulunanların yetkili
olduklarını ve 6 ncı maddenin (1) numaralı
fıkrası ile 7 nci maddenin (1) numaralı
fıkrasında sayılan belgelerin eksiksiz verildiğini tesbit
ettikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmî
sözleşmeyi düzenler ve bu sözleşme aynı zamanda tescil talebi sayılır.
(2) Bir imar
parseli üzerinde kat irtifakı ancak sözleşmede her kat irtifakının ilgili
bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu
kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının,
verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün
beyanlar hanesinde belirtilir.
(3) Sözleşme
düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının
kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat
mülkiyetinin kurulması hâlinde ise ana gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak
hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her
bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu
genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek
suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler
arasında bağlantı sağlanır.
(4) Anagayrimenkulün
sayfasında evvelce mevcut olan haklara aid sicil
kaydı, irtifak hakları hariç olmak üzere, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti
kütük sayfasına aynen aktarılır. Anagayrimenkulün
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün
leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün
tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar
hanesinde belirtilir.
(5) Toplu
yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak
kullanmasına ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik
hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada,
parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu
siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan
bağımsız bölümlerin ortak yerleri olur.
(6) Geliri ortak giderlere
harcanmak veya başka bir amaçla ortak olarak faydalanmak için tahsis edilen
bağımsız bölümlerin malik hanesine, bu bağımsız bölümden faydalanan
bağımsız bölümlerin numaraları yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne
tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
(7) 28/11/2007
tarihinden önce toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet plânı bulunmadan kat
mülkiyeti kurulan yapılarda, 28/11/2007 tarihinden itibaren altı ay içinde
yönetim plânı değişikliği yapılarak, tapu siciline tescil talebinde
bulunulurken; yapıların konumlarını, ortak nitelikteki yerleri ve
tesisleri, bunların kullanım amaç ve şekillerini ve toplu yapı kapsamındaki
parsel ve parsellerin tamamını ihtiva edecek şekilde bir bütün olarak
uygulama imar plânı ve parselasyon plânına uygun olarak hazırlanmış,
idarece onaylı vaziyet plânı verilir.
ÜÇÜNCÜ
BÖLÜM
Son
Hükümler
Yürürlük
MADDE
9 – (1) Bu Yönetmelik yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE
10 – (1) Bu Yönetmelik hükümlerini
Bayındırlık ve İskân Bakanı yürütür.
|